Une analyse historique pour justifier l'ancienneté du logement

Dans le cadre d'une régularisation urbanistique, la reconstitution de la situation de droit constitue une étape essentielle.

L'analyse des archives communales a permis d'identifier plusieurs autorisations urbanistiques historiques, dont le permis de construction initial de 1910 et un permis de transformation délivré en 1935.

Les documents anciens révèlent notamment la présence de pièces destinées à un usage résidentiel au demi-sous-sol, avec des mentions telles que « salle à manger » et « office ».

En complément, les recherches menées auprès du gestionnaire de réseau Sibelga ont permis de retrouver des informations historiques relatives aux compteurs de gaz et d'électricité desservant ce niveau.

Ces éléments constituent des indices importants permettant d'étayer l'ancienneté de l'occupation résidentielle, même s'ils ne suffisent pas, à eux seuls, à établir la licéité urbanistique d'un logement indépendant.

Cette analyse historique permet de construire une argumentation urbanistique documentée, tenant compte de l'évolution du bâtiment et de la réglementation applicable au fil du temps.

 

Un réaménagement intérieur pour améliorer les conditions d'habitabilité

Au-delà de la régularisation administrative, le projet prévoit plusieurs interventions destinées à améliorer la qualité du logement.

L'aménagement existant présentait notamment des difficultés d'accessibilité, une organisation intérieure peu fonctionnelle et plusieurs écarts par rapport aux prescriptions du Règlement Régional d'Urbanisme (RRU).

KS ARCHITECTES a développé une proposition de réorganisation comprenant :

• L'amélioration de l'accès au logement, par le déplacement de la porte d'entrée afin de permettre une arrivée directe dans les espaces de vie, sans traverser la chambre.

• L'agrandissement de la chambre, dont la superficie passe de 13,5 m² à 14,1 m² grâce à la suppression de l'escalier intérieur existant.

• L'optimisation des espaces de vie, portés à une superficie de 28 m² et intégrant une cuisine.

• La réorganisation des sanitaires, avec la création d'un sas permettant une meilleure séparation entre les locaux sanitaires et les pièces de vie.

Le logement bénéficie également d'un accès direct à un jardin privatif en pleine terre d'environ 19 m², un atout particulièrement appréciable dans un environnement urbain dense.

Ces interventions permettent d'améliorer significativement la fonctionnalité du logement, sans transformation majeure du bâtiment.

 

Des dérogations urbanistiques justifiées par les caractéristiques du bâtiment existant

Comme de nombreux immeubles anciens à Bruxelles, le bâtiment présente certaines caractéristiques architecturales qui ne correspondent pas entièrement aux normes contemporaines.

Dans le cadre de la demande de régularisation, deux dérogations au Titre II du Règlement Régional d'Urbanisme sont sollicitées.

La hauteur sous plafond : le logement présente une hauteur libre de 2,45 m, soit 5 cm de moins que la hauteur minimale de 2,50 m prévue par le RRU pour les pièces concernées.

L'éclairement naturel : les surfaces vitrées existantes de la chambre et des espaces de vie demeurent inférieures aux exigences réglementaires.

Ces écarts résultent principalement des caractéristiques préexistantes du bâtiment, construit en 1910.

L'argumentation développée dans la demande vise à démontrer que les dérogations sollicitées peuvent être appréciées au regard de la configuration historique de l'immeuble, de la qualité globale du logement et des améliorations proposées.

 

Schaerbeek assouplit son approche concernant les logements en demi-sous-sol

Depuis octobre 2026, la commune de Schaerbeek affiche une volonté d'assouplir ses lignes de conduite en matière de création et de régularisation de logements.

Cette évolution marque un changement d'approche pour une commune qui s'était historiquement montrée restrictive concernant la division des immeubles et la reconnaissance de logements aménagés dans des espaces atypiques.

La nouvelle orientation communale vise notamment à examiner plus favorablement certaines situations existantes, y compris des logements aménagés en entresol, sous les combles ou dans des niveaux semi-enterrés.

L'objectif est de permettre la reconnaissance de logements de qualité, plutôt que d'opposer un refus systématique fondé uniquement sur leur implantation dans le bâtiment.

Cette évolution ne signifie toutefois pas que les logements en demi-sous-sol sont désormais automatiquement autorisés.

Les exigences relatives à la salubrité, à la ventilation, à l'éclairement naturel, à la sécurité et aux conditions d'habitabilité restent essentielles. Le Règlement Régional d'Urbanisme demeure applicable et chaque demande fait l'objet d'une analyse individuelle.

Pour les propriétaires d'un logement existant en demi-sous-sol à Schaerbeek, cette nouvelle approche peut néanmoins représenter une opportunité de régularisation, particulièrement lorsque le logement bénéficie de fenêtres, d'une organisation intérieure satisfaisante et d'éléments historiques permettant de documenter son occupation.

 

Une régularisation qui valorise le patrimoine immobilier existant

Le projet étudié par KS ARCHITECTES illustre l'intérêt d'une approche urbanistique adaptée aux particularités des immeubles anciens.

Plutôt que de transformer lourdement un bâtiment présentant un intérêt architectural, la demande privilégie la conservation de ses caractéristiques existantes et l'amélioration ciblée de son aménagement intérieur.

La régularisation recherchée poursuit ainsi plusieurs objectifs : clarifier la situation urbanistique du logement, améliorer ses conditions d'habitabilité et préserver les qualités architecturales de l'immeuble.

Cette démarche s'inscrit dans une logique de valorisation du patrimoine bâti existant, particulièrement pertinente dans une commune comme Schaerbeek, dont une part importante du parc immobilier est constituée de maisons de maître et d'immeubles de rapport anciens.

 

KS ARCHITECTES : spécialiste de la régularisation urbanistique à Schaerbeek et à Bruxelles

KS ARCHITECTES accompagne les propriétaires et investisseurs immobiliers dans leurs démarches de régularisation urbanistique à Schaerbeek et dans les 19 communes de Bruxelles.

Notre bureau intervient notamment dans les dossiers relatifs à la régularisation de logements existants, à la division d'immeubles de rapport, aux changements d'affectation et aux transformations réalisées sans autorisation urbanistique préalable.

Chaque mission repose sur une analyse approfondie des archives communales, de la situation existante et des prescriptions urbanistiques applicables, afin de constituer un dossier de demande de permis d'urbanisme argumenté.

Vous possédez un logement en demi-sous-sol à Schaerbeek dont la situation urbanistique est incertaine ?

KS ARCHITECTES vous accompagne dans l'analyse de sa régularisabilité et la constitution de votre demande de permis d'urbanisme.