Analyse de la situation infractionnelle

L'analyse des archives urbanistiques a permis d'établir que les permis d'urbanisme délivrés en 1911 et 1938 reconnaissent le bâtiment comme une maison unifamiliale.

Or, la situation existante révèle la présence de six unités de logement distinctes.

La division d'une maison unifamiliale en plusieurs logements sans permis d'urbanisme constitue une infraction urbanistique à Bruxelles, même lorsque les transformations ont été réalisées uniquement à l'intérieur du bâtiment.

En effet, la création de logements supplémentaires modifie le nombre d'unités d'habitation légalement autorisées et nécessite, en principe, l'obtention préalable d'un permis d'urbanisme.

La régularisation implique donc une analyse approfondie de la situation existante, des permis historiques et des possibilités de maintenir plusieurs logements au sein de l'immeuble.

 

Régularisation de la division en trois logements

La demande initiale de régularisation prévoyait la réorganisation de l'immeuble en quatre unités de logement.

Toutefois, à la suite de l'avis émis par la commission de concertation, le projet a été adapté afin de ramener le nombre de logements de six unités existantes à trois logements projetés.

La nouvelle configuration prévoit :

• Au rez-de-chaussée : un appartement d'une chambre, comprenant un séjour orienté vers le jardin et une chambre située en façade avant.

• Au premier étage : un studio disposant d'un espace de vie en façade avant et d'un espace de nuit en façade arrière.

• Au deuxième étage et sous les combles : un duplex de deux chambres, comprenant un séjour traversant au deuxième étage et les espaces de nuit dans les combles.

Le sous-sol est réservé aux locaux accessoires des logements, notamment les caves, les compteurs, le local poubelles et les espaces de rangement pour vélos et poussettes.

Cette réorganisation permet de réduire la densité résidentielle de l'immeuble et d'améliorer les conditions d'habitabilité, tout en maintenant une affectation exclusivement résidentielle.

 

Mise en conformité urbanistique et normes d'habitabilité

La régularisation d'une division de maison en plusieurs appartements ne se limite pas à la reconnaissance administrative du nombre de logements.

Chaque unité doit également être examinée au regard des prescriptions du Règlement Régional d'Urbanisme (RRU), notamment en matière de superficies habitables, de hauteurs sous plafond, d'éclairement naturel et d'aménagement des espaces communs.

Dans ce dossier, la transformation du deuxième étage et des combles en duplex permet notamment de créer un logement familial de deux chambres bénéficiant d'un séjour traversant.

Le projet modifié sollicite toutefois une dérogation relative à l'éclairement naturel du séjour, dont la superficie vitrée existante est légèrement inférieure au minimum réglementaire.

Cette dérogation est justifiée par la volonté de préserver un espace de vie généreux et fonctionnel, sans réduire artificiellement sa superficie pour satisfaire au rapport réglementaire entre surface habitable et surface éclairante.

La stratégie développée par KS ARCHITECTES vise ainsi à concilier régularisation urbanistique, qualité des logements et bon aménagement des lieux.

 

Une stratégie de régularisation adaptée aux exigences communales

Ce projet illustre l'importance d'une approche urbanistique structurée lorsqu'une maison unifamiliale a été divisée illégalement en plusieurs appartements.

La régularisation ne consiste pas nécessairement à maintenir l'ensemble des logements existants. Elle peut impliquer une réduction du nombre d'unités afin de répondre aux exigences de l'administration communale et d'améliorer la qualité résidentielle du bâtiment.

Dans ce dossier, le passage de six logements existants à trois logements projetés constitue une réponse aux observations formulées lors de la commission de concertation.

KS ARCHITECTES accompagne les propriétaires dans la régularisation de maisons divisées en appartements, la mise en conformité d'immeubles de rapport et les demandes de permis d'urbanisme de régularisation, à Saint-Josse-ten-Noode et dans l'ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale.