Analyse de la situation urbanistique existante

L'analyse des archives communales a permis d'identifier un permis d'urbanisme délivré en 2007, autorisant la transformation d'une maison familiale en immeuble de rapport comprenant quatre logements.

Ce permis prévoyait notamment le changement d'affectation d'un ancien commerce en studio au rez-de-chaussée. Toutefois, les travaux autorisés n'ont pas été réalisés conformément aux plans approuvés.

Une comparaison entre la situation de droit et la situation existante s'est donc avérée nécessaire pour déterminer les possibilités de transformation et de mise en conformité du rez-de-chaussée.

Le projet concerne exclusivement ce niveau et une partie du sous-sol, sans intervention sur les logements des étages.

Transformation du logement en cabinet médical

Le projet prévoit le changement d'affectation du logement situé au rez-de-chaussée en cabinet médical, impliquant une réorganisation des espaces intérieurs afin de répondre aux besoins de l'activité professionnelle.

L'intervention comprend également la fermeture de la cour extérieure existante et l'aménagement d'un espace de consultation en fond de parcelle.

Cette transformation nécessite une demande de permis d'urbanisme, compte tenu du changement d'affectation, des modifications apportées au bâtiment et de leur incidence sur l'occupation de la parcelle.

Une attention particulière est portée à l'intégration du nouveau volume dans un environnement urbain dense, caractérisé par la présence de constructions mitoyennes importantes.

 

Adaptation du projet à la suite de la procédure urbanistique

Dans le cadre de l'instruction de la demande de permis d'urbanisme, l'administration a sollicité plusieurs modifications du projet conformément à l'article 191 du CoBAT.

Afin de répondre aux observations formulées, KS ARCHITECTES a procédé à une adaptation des plans, notamment pour limiter l'incidence de la fermeture de la cour sur les propriétés voisines.

Le niveau du sol du cabinet médical situé en fond de parcelle a ainsi été abaissé afin d'éviter une rehausse du profil mitoyen arrière. Cette modification implique l'aménagement de trois marches intérieures dans le couloir d'accès.

La toiture initialement envisagée en végétalisation semi-intensive a également été remplacée par une toiture végétalisée extensive, permettant de réduire les contraintes constructives tout en améliorant la gestion environnementale du projet.

Enfin, le recours à une pompe à chaleur a été privilégié en remplacement d'une chaudière au gaz, avec une implantation prévue sur la toiture plate du rez-de-chaussée, en fond de parcelle.

 

Régularisation de la fermeture de la cour intérieure

La fermeture de la cour constitue un élément central de la demande de permis d'urbanisme.

Cette intervention entraîne une augmentation de l'emprise bâtie et une réduction des surfaces perméables de la parcelle.

Le projet sollicite dès lors plusieurs dérogations au Règlement Régional d'Urbanisme (RRU), notamment concernant la profondeur des constructions, l'occupation de la parcelle et le maintien des surfaces perméables.

La note explicative indique que 95 % de la parcelle présente une surface imperméable à la suite de la fermeture de la cour.

Afin de compenser partiellement cette situation, le projet prévoit l'aménagement d'une toiture végétalisée de 38,1 m² au niveau du premier étage.

La justification urbanistique repose également sur les caractéristiques particulières de l'intérieur d'îlot, notamment la hauteur importante des murs mitoyens et la présence de constructions existantes sur les parcelles voisines.

 

Mise en conformité urbanistique d'un cabinet médical à Saint-Gilles

La transformation d'un logement en cabinet médical à Bruxelles implique une analyse urbanistique qui dépasse la simple réorganisation des espaces intérieurs.

Le changement d'affectation, les modifications volumétriques, l'accessibilité et les incidences sur les propriétés voisines doivent être examinés dans le cadre de la demande de permis.

Dans ce dossier, les contraintes du bâtiment existant nécessitent également plusieurs dérogations aux prescriptions relatives à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite, notamment en raison des différences de niveau entre le trottoir et le rez-de-chaussée.

Le projet illustre l'importance d'une stratégie de régularisation urbanistique adaptée aux caractéristiques du bâtiment et aux exigences de l'administration communale.